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Il contratto di compravendita – Documenti necessari da allegare al rogito

Il contratto di compravendita, ai sensi dell’art. 1470 c.c., è quello mediante il quale una parte (che viene definita “venditore” o “alienante”), trasferisce la proprietà di un bene o altro diritto a un’altra parte (chiamata “compratore” o “acquirente”), la quale si obbliga a pagare un corrispettivo detto “prezzo”.

La compravendita di un bene immobile si formalizza con la stipula del rogito. Per presentarsi “con le carte in regola” davanti al notaio al momento della redazione del rogito notarile, le parti devono produrre molteplici documenti.

L’acquirente avrà bisogno di tutti i documenti necessari a provare che chi vende è effettivamente il proprietario, che l’immobile in oggetto è libero da pesi, da ipoteche, da gravami di natura reale, da pignoramenti e da tutto quello che ne può compromettere il valore o può incidere sulla proprietà e, infine, che l’immobile è regolare sotto il profilo edilizio. Ecco un elenco di tutti i certificati necessari relativi all’immobile e alle parti:

PER LE PARTI:

1. Documenti personali:

– fotocopia della carta d’identità e del codice fiscale (fronte – retro) – residenza corretta di chi interviene alla stipola del contratto di compravendita.

– per gli stranieri extracomunitari residenti in Italia: permesso di soggiorno valido/carta di soggiorno e fotocopia del passaporto.

2. Recapiti telefonici di tutte le parti.

3. Regime patrimoniale della famiglia o il certificato che attesti lo stato civile:

– se persona libera di stato (celibe/nubile/vedova): certificato di stato libero/di vedovanza (in carta libera);

– se persona coniugata: estratto di matrimonio (in carta libera da chiedersi presso Comune ove si è celebrato il matrimonio);

– se persona separata: estratto di matrimonio e sentenza o decreto della separazione;

– se persona divorziata: certificato di stato libero (se il divorzio è recente occorre la sentenza di divorzio).

4. Importo acquisto immobile e modalità di pagamento, produrre fotocopie dei pagamenti già effettuati.

5. Se é stato richiesto un mutuo indicare la banca, la filiale e la persona di riferimento da contattare.

6. Intermediazione immobiliare: partita iva e codice fiscale dell’agente che ha curato la vendita, indirizzo e-mail e numero di telefono, fatture, importi e modalità di pagamento della parcella dell’agenzia e copia degli assegni o estremi del bonifico per il pagamento della stessa.

7. Data programmata per il rogito e la banca con cui verrà stipulato il contratto di mutuo (riferimenti del funzionario che si occuperà della pratica, indirizzo e-mail e numero di telefono).

8. Per le agevolazioni “prima casa” si devono possedere le seguenti condizioni: residenza nel Comune dove si acquista l’immobile o trasferimento entro 18 mesi dall’acquisto, non essere in possesso di un’altra casa nello stesso Comune e non essere in possesso di un’altra casa (anche in Comune diverso) acquistata come “prima casa”.

9. Procura notarile, che può essere generale o speciale, in ogni caso in cui il titolare del diritto non possa o non voglia intervenire personalmente all’atto, ma in sua vece, sia presente un rappresentante.

PER GLI IMMOBILI

Il venditore deve fornire:

1. Per i fabbricati (appartamenti, cantine, box, villette, capannoni, ecc…) è necessaria tutta la documentazione che attesti la regolarità urbanistica dell’immobile. Produrre tutte le licenze e concessioni, anche in sanatoria, che sono state rilasciate. Per i fabbricati la cui costruzione sia stata iniziata prima del 1° settembre 1967, non occorrono le licenze precedenti a tale data, mentre servono tutte quelle successive; se è stato richiesto e ottenuto il condono, esibire la copia della concessione in sanatoria rilasciata dal Comune.

2. Rogito di provenienza- per gli immobili occorre esibire anzitutto i documenti dai quali risulta la proprietà del venditore:

– fotocopia integrale dell’atto notarile di acquisto, donazione, divisione o altro, oppure della dichiarazione di successione.

– se l’immobile è pervenuto per sentenza del giudice (acquisto all’asta), produrre la copia di tale sentenza.

– se l’immobile è pervenuto per successione, produrre copia della dichiarazione di successione e della trascrizione dell’accettazione dell’eredità. Se la successione è regolata da un testamento, occorre anche copia del verbale di pubblicazione del testamento.

– se l’immobile è stato costruito dai venditori, devono essere prodotti i documenti relativi al suolo.

3. Certificato di abitabilità/agibilità- che attesta la sussistenza e le condizioni di salubrità ed igiene di un immobile e dei suoi impianti, sulla base delle prescrizioni della normativa vigente.

4. Copia del contratto preliminare di acquisto registrato (produrre fotocopia e relativa ricevuta di pagamento imposte).

5. Nel caso l’immobile sia gravato da ipoteca fornire copia del contratto di mutuo.

6. E’ importante che sia esibita anche la planimetria catastale dell’immobile allo stato dei luoghi. Documenti catastali al completo con visure catastali, schede planimetriche catastali, estratto di mappa.

7. Nel caso di fabbricato locato a terzi: copia del contratto di locazione registrato.

8. APE/ACE – Attestato di prestazione energetica, che é un documento che descrive le condizioni energetiche di un edificio, di un’abitazione o di un appartamento.Viene rilasciato da un tecnico abilitato a seguito di un sopralluogo. Certificato di Conformità degli impianti se esistente.

9. Se l’immobile è un appartamento sito in un condominio serve la dichiarazione dell’amministratore che il venditore è in regola con il pagamento delle spese condominiali, regolamento del condominio e copia distinta spese condominiali (verificare se sono state deliberate spese di straordinaria manutenzione).

PER I TERRENI:

1. Certificato di destinazione urbanistica(CDU) rilasciato dal Comune in cui si trova l’immobile;

2. L’eventuale frazionamento catastale, se si vende una porzione più piccola di quella acquistata e l’estratto di mappa.

3. Perizia giurata in stima – (fotocopia) se è stata pagata l’imposta del 4% (solo per i terreni).

4. Rinuncia alla prelazione da parte dei confinanti coltivatori diretti – (solo per terreni agricoli).

Sembrano tanti i documenti richiesti per stipulare il contratto di compravendita ma in realtà é tutto molto semplice e molti di questi documenti li avete sicuramente già.

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